En septembre 2026, beaucoup d’articles sur les règles Airbnb à Nice répètent encore une information devenue fausse.

On lit partout qu’une résidence principale ne peut plus être louée que 90 jours par an. Cela a bien été vrai pendant une partie de l’année. Ce n’est plus la règle en vigueur. Nice avait abaissé le plafond à 90 nuitées au 1er janvier 2026, puis le conseil municipal l’a remonté à 120 jours le 19 juin 2026, avec effet au 1er septembre 2026.

C’est exactement ce qui perd les propriétaires anglophones et les expatriés : résultats de recherche génériques sur la France, résumés incomplets de la loi Le Meur, pages locales non mises à jour. Pour exploiter un meublé de tourisme à Nice, il faut distinguer ce qui relève du droit national, ce qui relève de la Ville et de la Métropole, et ce qui a changé en cours d’année.

Voici la version pratique, appuyée uniquement sur les sources officielles citées au brief.

Règles Airbnb à Nice en 2026 : ce qu’il faut retenir

Dans les faits, quatre questions comptent pour la plupart des propriétaires : la déclaration, le numéro d’enregistrement, le plafond applicable à la résidence principale, et le changement d’usage pour une résidence secondaire.

Déclaration nationale : tous les meublés de tourisme doivent être déclarés via le téléservice national. La date légale à retenir est le 20 mai 2026.
Numéro d’enregistrement : cette démarche donne un numéro à 13 chiffres à afficher sur les annonces.
Résidence principale à Nice : le plafond actuellement applicable est de 120 jours par an, de nouveau en vigueur depuis le 1er septembre 2026.
Résidence secondaire à Nice : une autorisation de changement d’usage est requise dès la première nuit louée.
Quotas : Nice a mis en place un système de quotas pour ces autorisations. Le chiffre officiel de la Métropole pour la période du 1er septembre au 31 décembre 2026 est de 691 autorisations réparties sur quatre zones.
Amendes : en cas de manquement, les montants peuvent être lourds.

Pour vérifier un point de droit, gardez deux pages officielles sous la main : la fiche Service-Public sur la location d’un meublé de tourisme et la page de la Métropole Nice Côte d’Azur consacrée au changement d’usage à Nice.

Ce que la loi Le Meur a changé pour les locations saisonnières à Nice

Le cadre de 2026 se comprend à deux niveaux.

Au niveau national, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé les outils des communes en matière de meublés de tourisme, modifié certains paramètres fiscaux et ajouté des exigences liées à la performance énergétique.

Au niveau local, Nice et la Métropole se sont saisies de ces outils. Résultat : un cadre plus serré, surtout pour les résidences secondaires.

Le point le plus mal compris reste celui du plafond annuel pour la résidence principale. Il a bien été abaissé à 90 jours au début de 2026. Puis il a été relevé à 120 jours par délibération du 19 juin 2026, applicable depuis le 1er septembre 2026. Si une page vous parle encore de “90 jours” sans mentionner ce retour à 120, elle n’est plus à jour.

L’autre changement majeur concerne les résidences secondaires. Le règlement métropolitain du 5 décembre 2025 a instauré un système de quotas pour les autorisations de changement d’usage. Autrement dit, il ne s’agit plus seulement de remplir un dossier ; il faut aussi composer avec une capacité limitée.

Résidence principale ou résidence secondaire : les obligations ne sont pas les mêmes

Si le bien est votre résidence principale

À Nice, le plafond actuellement en vigueur est de 120 jours par an. C’est la règle applicable depuis le 1er septembre 2026.

Ce plafond ne dispense pas des autres formalités. La déclaration et le numéro d’enregistrement restent des sujets à traiter sérieusement.

Si le bien est une résidence secondaire

Le régime est plus strict. Une autorisation de changement d’usage est obligatoire dès la première nuit de location saisonnière. En 2026, Nice applique en plus un mécanisme de quotas.

Il faut ajouter une nuance importante : ce système de quotas a fait l’objet d’un recours devant le Conseil d’État au début de 2026, et l’issue n’était pas encore connue dans le brief. En pratique, un propriétaire a donc intérêt à suivre la règle locale en vigueur, tout en sachant que le contentieux n’est pas clos.

C’est aussi là que beaucoup d’expatriés se trompent. Occuper souvent un appartement à Nice ne suffit pas à le faire entrer d’office dans la catégorie de la résidence principale. Sur ce point, mieux vaut éviter les certitudes prises sur un forum.

Checklist de conformité pour un hôte expatrié

La version à garder en capture d’écran :

Vérifiez si le bien relève juridiquement de la résidence principale ou de la résidence secondaire.
Effectuez la déclaration du meublé de tourisme via le téléservice national. La date légale à retenir est le 20 mai 2026.
Affichez sur chaque annonce le numéro d’enregistrement à 13 chiffres obtenu lors de cette démarche.
Si le bien est une résidence secondaire, contrôlez les exigences de changement d’usage et l’état des quotas sur la page officielle de la Métropole.
Si le bien est votre résidence principale, suivez précisément le nombre de nuitées pour ne pas dépasser le plafond actuel de 120 jours.
Vérifiez le DPE du bien. Les meublés de tourisme sont désormais soumis aux mêmes exigences de performance énergétique que les locations classiques.
Organisez l’exploitation concrète du logement : clés, arrivées, départs, linge, ménage, contrôle de l’état du bien entre deux séjours.

Le dernier point n’est pas juridique, mais il décide souvent de la viabilité réelle de la location. Un bien peut être en règle sur le papier et rester ingérable au quotidien si personne ne coordonne les accès, les inspections et la préparation avant chaque arrivée.

Amendes, DPE, quotas : les sujets à ne pas repousser

Les montants mentionnés dans le brief suffisent à comprendre qu’il ne s’agit pas d’un simple détail administratif.

Absence d’enregistrement : jusqu’à 10 000 €.
Faux numéro d’enregistrement : jusqu’à 20 000 €.
Changement d’usage non autorisé : jusqu’à 50 000 €, avec la loi Le Meur pouvant porter ce montant jusqu’à 100 000 € en cas de changement d’usage illicite.
Dépassement du plafond applicable à la résidence principale : jusqu’à 15 000 € d’amende civile.

Il faut aussi regarder le sujet énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont progressivement exclus du marché locatif, et d’ici 2034 tous les meublés de tourisme devront atteindre une note comprise entre A et D.

Maison Cinq Étoiles ne réalise ni les formalités juridiques ni les diagnostics DPE ; cela sort de notre périmètre. En revanche, c’est précisément le type de situation où notre approche Property Management a du sens au sens concret du propriétaire : potentiel locatif, arbitrage entre courte et longue durée, coordination de travaux à forte valeur, positionnement du bien, maîtrise des coûts d’entretien dans le temps.

Une fois la stratégie arrêtée, Maison Cinq Étoiles prend en charge ce que les propriétaires à distance ont du mal à piloter seuls : accès au bien, préparation avant mise en location, coordination sur place, contrôle après départ.

Ce que ces règles changent dans l’exploitation quotidienne d’un bien à Nice

La réglementation modifie la rentabilité possible. Elle modifie aussi la charge de gestion.

Un propriétaire occupant sa résidence principale peut encore juger la location saisonnière pertinente sur certaines périodes de forte demande sur la Riviera. Pour une résidence secondaire, la réflexion devient plus large : autorisation, quota, fréquence réelle des séjours, état du bien, coûts de maintenance, capacité à tenir un niveau constant d’accueil.

À partir du moment où vous n’êtes pas sur place, quelqu’un doit réceptionner le linge, remettre les clés, inspecter l’appartement au départ, signaler une dégradation, remettre quelques produits de base, et décider s’il faut un simple ménage, une remise en état plus poussée ou l’intervention d’un artisan.

C’est le sujet conciergerie, très concrètement. Maison Cinq Étoiles assure ce rôle de Conciergerie à Nice et sur la Riviera : accueil des voyageurs et locataires, remise des clés, préparation du bien avant arrivée, inspection après départ, linge frais, produits d’accueil, colis, ouverture et fermeture saisonnières, intervention en cas d’urgence.

Le ménage fait partie de cette chaîne, bien sûr. C’est même souvent là que le standard réel d’un bien se joue. Maison Cinq Étoiles est particulièrement connue pour ce savoir-faire, avec des prestations de nettoyage adaptées aux locations saisonnières : entretien courant, remises en état ponctuelles, préparation entre deux séjours, en cohérence avec le niveau du logement.

FAQ

Quelles sont les règles Airbnb à Nice pour 2026 ?

Les points essentiels sont la déclaration nationale du meublé de tourisme, l’obligation d’afficher un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, le plafond actuel de 120 jours pour une résidence principale à Nice, et l’obligation de changement d’usage pour une résidence secondaire. En 2026, Nice applique aussi des quotas pour ces autorisations.

Combien de jours puis-je louer ma résidence principale à Nice ?

Depuis le 1er septembre 2026, le plafond applicable est de 120 jours par an. Les contenus qui mentionnent encore 90 jours sans mise à jour sont dépassés.

Faut-il un numéro d’enregistrement pour les locations saisonnières à Nice ?

Oui. Le meublé de tourisme doit être déclaré via le téléservice national, et le numéro d’enregistrement à 13 chiffres doit apparaître sur l’annonce.

Le changement d’usage est-il obligatoire pour une résidence secondaire à Nice ?

Oui. Pour une résidence secondaire, l’autorisation de changement d’usage est requise dès la première nuit de location saisonnière. En 2026, cette autorisation s’inscrit en plus dans un système de quotas à Nice.

Si votre cadre juridique est déjà clair et que vous avez surtout besoin d’un bien tenu correctement sur place, Maison Cinq Étoiles intervient sur l’exécution : préparation, inspections, turnovers, clés et coordination. Si vous hésitez encore entre location saisonnière, location plus longue ou travaux de repositionnement, notre lecture Property Management sera souvent plus utile qu’une énième checklist générique.

Règles Airbnb à Nice en 2026 : l’essentiel, enfin clair